August 2010

Die „Kosten der Unterkunft“ (KdU) und das „Wohngeld“ sind auf ihre sozial- und klimapolitische Effizienz zu überprüfen, denn Staat und Kommunen subventionieren den Verzicht von Hauseigentümern auf energetische Modernisierung. Kann eine Staffelung der Miet-Angemessenheitsgrenzen nach dem Gebäude-Energieverbrauch dem entgegenwirken?

Die energetische Sanierung der Wohnungsbestände in Mehrfamilienhäusern kommt kaum voran. Der Rückgang des Energieverbrauchs ist der Verkleinerung der Haushalte geschuldet, dem Anstieg der Außentemperaturen und insbesondere den steigenden Energiepreisen. Die schleppende Modernisierung der Mietbestände führt zu einer Verstärkung städtischer Segregationstendenzen.

Für Die GRÜNEN ist die Energieeffizienz, insbesondere in der Gebäudesanierung ein zentraler Baustein der Energiepolitik. Das Ziel: Die Sanierungsquote im Gebäudebestand soll auf 3% jährlich angehoben werden, um den Wärmeverbrauch auf jährlich 60 kWh/qm zu senken (Anm. 1) . Von diesem Ziel ist Deutschland weit entfernt. Wir liegen zurzeit bei 141 kWh/qm (Anm. 2).

Auf die privaten Haushalte entfallen aktuell etwa 27% des Endenergieverbrauch (ohne Verkehr), davon wiederum 83,3% auf Raumwärme und Warmwasserbereitung (Anm. 3) . Etwa die Hälfte dieses Endenergieverbrauchs entfällt auf Mehrfamilienhäuser (Anm. 4). Dies sind bundesweit 18,7 Mio. Wohnungen. 85% des Wohnungsbestandes in Mehrfamilienhäusern werden vermietet, je zur Hälfte von kleinen privaten Mietshausbesitzern sowie von institutionellen Vermietern, also überwiegend kommunale, öffentliche, privatwirtschaftliche und kirchliche Wohnungsunternehmen und -genossenschaften (Anm.  5).

Die kleinen privaten Mietshausbesitzer investieren pro Jahr in ihren Altbauten (erbaut bis 1990) in jede fünfte Wohnung, das sind im Mittel etwa 8.100 Euro für Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten. Davon geht nur ein Drittel in die Steigerung der Energieeffizienz (Anm. 6). Bei den institutionellen Vermietern wurden zwischen 1990 und 2007 rd. 31% aller Wohnungen energetisch umfassend modernisiert, weitere 26% wurden energetisch teilmodernisiert. Ob sich das im Energieverbrauch widerspiegelt (Anm. 7)?

Das Institut für Wirtschaftsforschung Halle IWH hat die Daten von rd. 228.000 Mehrfamilienhäusern des Energiedienstleisters ISTA ausgewertet. Danach ist zwar der durchschnittliche Heizenergiebedarf von 157 kWh/m² (2003) auf 141 kWh/m² (2008) gesunken. Dieser kleine Erfolg ist aber trügerisch  (Anm. 8).

Denn das IWH stellt den Rückgang des Endenergieverbrauchs der privaten Haushalte in einen „offensichtlichen Zusammenhang“ zur gestiegenen Außentemperatur. Das Statistische Bundesamt bringt noch weitere Gründe für die Einsparung des Energieverbrauchs, nämlich die gestiegenen Energiepreise für Raumwärme und Warmwasser (seit 1996 um 53,5% auf über 39 Mio. Euro) und den demografischen Wandel: lebten 1996 noch 2,2 Personen in einem Haushalt, waren es 2005 nur noch 2,11. Der höhere Flächenverbrauch schlägt sich in der Energiestatistik nieder.

Ernüchternd auch die Entwicklung beim Einsatz der Erneuerbaren Energien. Die institutionellen Vermieter stellen für etwa 35.000 Wohnungen solarthermische Anlagen bereit – bei einem Gesamtbestand von rd. 6 Mio. Wohneinheiten (Anm. 9). Immer noch werden mehr Wohnungen mit einer Elektroheizung und mit Einzelöfen beheizt als mit KWK-Anlagen (Anm.10).

Wer auf die neue Energiesparverordnung 2009 (Anm. 11) gehofft hat, wird enttäuscht. Eine effektive energetische Modernisierung des Altbaubestandes ist nicht zu erwarten. Damit verzichtet der Gesetzgeber auf sein wirksamstes Mittel, nämlich gleiche Bedingungen für alle MarktteilnehmerInnen zu schaffen.

Schlimmer noch: Die Klimapolitik hat eine soziale Schieflage. Von der kommunalen und staatlichen Förderung profitiert zunächst der Ein- und Zweifamilienhausbesitz, während in den Mehrfamilienhäuern die Einsparung bei den Energiekosten in der Regel von der Mieterhöhung aufgefressen wird.

Um die energetische Modernisierung des Altbaubestandes zu forcieren, braucht es einerseits eine intensivere staatliche Förderung, andererseits sind bestehende Subventionen darauf zu überprüfen, ob sie sozial- und klimapolitisch effektiv sind.

So genießen Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern bereits nach wenigen Jahren selbst dann einen wirtschaftlichen Vorteil, wenn sie den Einbau einer Warmwasser-Solaranlage oder einer Pelletheizung kreditfinanzieren, da die Entschuldungsgewinne beim Kleineigentümer verbleiben.

Wer in einem Mietshaus wohnt, steckt in einer Falle.

 Entweder folgt auf eine Wärmedämmung, einen Fensteraustausch oder auf den Einbau eines Blockheizkraftwerks unweigerlich eine Kaltmieterhöhung, die in der Regel höher ausfällt, als die Einsparung bei den Energiekosten. Dieses Missverhältnis wird sich auch bei steigenden Energiepreisen nicht ganz auflösen, denn die Kaltmietpreise steigen mit.

 Oder es kommt erst gar nicht zu einer energetischen Modernisierung, weil auf angespannten Wohnungsmärkten auch für den unmodernisierten Altbau bereits Höchstmieten verlangt werden können. Wenn die Mieter nicht in der Lage sind, eine noch höhere Kaltmiete zu zahlen, werden die Vermieter zwangsläufig auf Klimaschutz am Gebäude verzichten.

 Oder das Hauseigentum wertet seine Wohnungen durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen auf und bietet sie auch als Eigentum im gehobenen Marktsegment an, was zwangsläufig zu Verdrängungsprozessen führt.

Mieter profitieren also nicht im gleichen Maße vom Klimaschutz wie die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern.

Diese Gerechtigkeitslücke vergrößert sich noch für diejenigen Menschen, die arbeitsuchend sind, da zentrale Elemente des sozialen Sicherungssystems, nämlich die „Kosten der Unterkunft“ und das Wohngeld einen Konstruktionsfehler haben.

Statt die Subventionen in die Wohnungsmärkte auf ihre energetischen Effekte zu überprüfen, wird am Mietrecht herumgedoktert und gegen eine Verschärfung der Energiesparverordnungen opponiert. Kommunen und Staat subventionieren mit den „Kosten der Unterkunft“ und dem „Wohngeld“ auch jene Hauseigentümer, die zu Lasten der öffentlichen Hand auf Investitionen in Wärmedämmung und erneuerbare Energien verzichten.

Seit Januar 2005 liegt die Zuständigkeit für die „Kosten der Unterkunft für Arbeitssuchende“ (KdU) nach dem Sozialgesetzbuch SGB II und XII bei den Kommunen. Die gesamten Leistungen für die KdU liegen bei rd. 16 Mrd. Euro (Landkreis Marburg-Biedenkopf: 29,7 Mio. Euro), für das „Wohngeld“ kommt eine weitere Milliarde hinzu.

Die KdU wird an Bedarfsgemeinschaften aus erwerbsfähigen und nicht erwerbsfähigen Hilfebedürftigen gezahlt, das sind bundesweit etwa 4,4 Millionen Haushalte (Landkreis Marburg-Biedenkopf 7.700 Bedarfsgemeinschaften), wovon rd. 88% zur Miete leben (Anm. 12) .

Die hierfür gezahlte angemessene Miete legen die Landkreise fest (Anm. 13). Das KreisJobCenter beim Landkreis Marburg-Biedenkopf zieht für die Stadt Marburg, wo 40% der Bedarfsgemeinschaften leben, zwei Faktoren zur Feststellung der angemessenen Miete (ohne Strom und Heizkosten) heran: Haushaltsgröße und Fläche. So darf in Marburg eine Wohnung für einen 3-Personen-Haushalt nicht größer als 72 m² sein und eine maximale Miete von 470 Euro monatlich nicht übersteigen. Unberücksichtigt bleibt der energetische Zustand des Gebäudes. Das Wohngeld folgt der gleichen Systematik.

Die Folge: Weil nicht unterschieden wird zwischen z.B. einem Passivhaus mit niedrigen Heizkosten und einem unmodernisierten Altbestand mit hohen Heizkosten werden Hauseigentümer, die in diesem nicht unerheblichen Marktsegment vermieten und sich ihrer sozial- und klimapolitischer Verantwortung nicht stellen, nachgerade dazu eingeladen, auf eine Modernisierung zu verzichten – und trotzdem mit den Mieten bis an die Obergrenze zu gehen.

Dies geht nicht nur zu Lasten der überschuldeten Kommunen und des Staates, die diese Mitnahmeeffekte (Anm. 14) der Hauseigentümer finanzieren müssen. Der Konstruktionsfehler bei den Kosten der Unterkunft und dem Wohngeld behindert zugleich einen wirksameren Klimaschutz und erschwert den Zugang arbeitsuchender Haushalte zu modernisiertem Wohnraum. Damit verstärken sich zwangsläufig städtische Segregationstendenzen.

Die Kommunen, die die Kosten der Unterkunft tragen müssen, stehen in der Pflicht, die Wohnungsmärkte genau zu beobachten und sollten eine Staffelung der angemessenen Mietobergrenzen nach dem Energieverbrauch der Wohngebäude gewissenhaft prüfen. Die Grundlage dafür existiert bereits: Der Energiepass.

Klimaschutz darf nicht vor Haushalten mit geringem Einkommen halt machen.

Ein gangbarer Weg könnte die Staffelung der Mietobergrenzen nach der Energieeffizienz der Gebäude sein, denn mit dem Gebäudepass liegen dokumentierte und standardisierte Informationen vor. Das kann Zug um Zug zu einer Anhebung der Mietobergrenzen führen, wenn ein Gebäude Energie spart, statt zu verschwenden. Umgekehrt mag es aber auch zu einem Absenken der Mietobergrenzen für Gebäude mit einem niedrigen energetischen Standard führen, also für Gebäude, die ihren Preis nicht wert sind.

Nicht nur der Bundesgesetzgeber ist hier gefragt. Auch die Grundsicherungsträger und Sozialämter sollten ihren Spielraum nutzen. Denn die Feinmechanik der Wohnungsmärkte ist vielen Kommunen nicht bekannt. Eine systematische Mietenbeobachtung und die Auswertung der durch die kommunalen Subventionen ausgelösten Effekte ist nicht die Regel (Anm. 15). So wird bei den Neuvertragsabschlüssen nur in sehr wenigen Einzelfällen nach den Energiepässen gefragt. Und auch die Gerichte haben den Zusammenhang zwischen Kaltmiete und Heizkosten noch nicht aufgreifen müssen.

Eine qualifizierte Datenbasis über die Teilmärkte, in denen die arbeitsuchenden Haushalte leben, ist aber die zwingende Voraussetzung für eine Reform der Kosten der Unterkunft.

Die Überprüfung öffentlicher Subventionen wie der „KdU“ und des „Wohngeldes“ kann mit Blick auf einen wirksameren sozialen Klimaschutz effektiver sein, als die Versuche, das Mietrecht zu ändern, z.B. Minderungsansprüche abzuschaffen (Vermieterverbände) oder neue einzuführen (GRÜNE), die Heizkosten zu pauschalieren (Bundesagentur für Arbeit, FDP) oder neue Mietmodelle wie die Inklusivmiete (GRÜNE) einzuführen. Wir brauchen eindeutige Signale an die Wohnungsmärkte: Die Modernisierung der Altbaubestände hat eine klimapolitische und sozialpolitische Priorität!

Matthias Knoche, Bündnis90/Die GRÜNEN, Sprecher KV Marburg-Biedenkopf

Anmerkungen

1. Modernisierte Häuser können Primärenergiewerte von unter 60, teilweise unter 40 kWh/qm erreichen. Quelle: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2006/2007 des GdW, November 2007; S. 181

2. Der lange Weg zur Energieeffizienz von Immobilien – Ergebnisse des ista-IWH-Energieeffizienzindex. Quelle: Wirtschaft im Wandel 3/2010

3. Nimmt man den Sektor Gewerbe, Dienstleistung und Handel hinzu, liegen Raumwärme und Warmwasserbereitung sogar bei gut einem Drittel (30,2%) des gesamten Endenergieverbrauchs. Quelle: Energieverbrauch nach Anwendungsbereichen. Energiedaten Tabellen 7/7a vom 11.12.2008 BuMi für Wirtschaft und Technologie.

4. Allerdings ist zu beachten, das Ein- und Zweifamilienhäuser über mehr Wohnfläche verfügen und daher einen höheren Energieverbrauch haben. Quelle: Mikrozensus 2002

5. Investitionsprozesse im Wohnungsbestand – unter besonderer Berücksichtigung privater Vermieter. Quelle: Forschungen Heft 129, BuMi für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.

6. Siehe Anm. 5

7. Quelle: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2009/2010 des GdW, November 2009; S. 58

8. Siehe Anm. 2

9. Quelle: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2006/2007 des GdW, November 2007; S. 176 ff

10. Für die Kleinvermieter gibt es kaum Daten, einige Kommunen beginnen mit der Erfassung.

11. Die Bagatellgrenze im Wärmeschutz wird im Falle der Modernisierung von zwanzig auf zehn Prozent reduziert. Wer sein Dach zu Wohnraum umbauen will, muss künftig nachweisen, dass der neue Gebäudeteil den Neubau-Standard erfüllt. Die ungedämmten, obersten Geschossdecken über den beheizten Räumen sind zusätzlich zu dämmen. Elektrische Speicherheizungen müssen bei Unwirtschaftlichkeit stillgelegt werden. Die Stilllegungsfristen liegen bei 10 bzw. 20 Jahren.

12. Grundsicherung für Arbeitssuchende: Wohnsituation und Kosten, Oktober 2006

13. Eine bundesweite Übersicht findet sich auf diesem Link: http://www.harald-thome.de/oertliche-richtlinien.html.

14. Angemessenheitsgrenzen bei Hartz IV beeinflussen die lokalen Wohnungsmärkte; aus: Die Wohnungswirtschaft 3/2010 S. 34/35

15. So wurde in Bielefeld der Klimabonus eingeführt, der aber nur für den Passivhausstandart gilt.