Institut Wohnen und Umwelt:
“Heizkosten im Passivhaus Warmmiete oder Flatrate-Model – Praxiserfahrungen”
31. März 2010
Im Auftrag des Hessischen Ministeriums für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und Verbraucherschutz
Zusammenfassung
Die hier vorgelegte Untersuchung beschreibt Praxisfälle, bei welchen von der Ausnah-mevorschrift des § 11der novellierten Heizkostenerordnung 2009 – HeizkV – Gebrauch gemacht wird.
Heizkosten im Passivhaus müssen nicht mehr nach dem individuellen Verbrauch abge-rechnet werden. Stattdessen können andere Abrechnungsmodalitäten vertraglich ver-einbart werden. Heizkostenpauschalen, Flatrates oder Umlagen des tatsächlichen Verbrauchs nach Flächen sind verbunden mit Überlegungen zur Warmmiete. Während die Warmmiete von Investoren freifinanzierter und geförderter Wohnungen schon als das Mittel der Wahl betrachtet wird, verlangt das Bundessozialgericht dafür noch weite-re gesetzliche Grundlagen ehe in der Praxis davon Gebrauch gemacht werden kann.
Die genauere Analyse des novellierten § 11 HeizkV zeigt, dass verschiedene Aspekte nicht oder nur ungenügend geregelt worden sind. Dies betrifft insbesondere die Befrei-ung von der verbrauchsabhängigen Abrechnung des Warmwasserverbrauches.
Die HeizkV erlaubt Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung für Hei-zung, aber auch für Warmwasser. Die Formulierungen der Ausnahmetatbestände sind bisher aber zu wenig konkretisiert, um Vermietern Rechtssicherheit für Ausnahmen gemäß § 11 HeizkV zu geben. Insbesondere wirft im Bereich der Heizwärmeabrech-nung die vom Gesetzgeber gewollte Begünstigung von Passivhäusern Fragen nach dem anzuwendenden Berechnungsverfahren auf. Hier sollte zukünftig konkret auf das Passivhaus-Projektierungspaket verwiesen werden. Weiterhin sollte aus Sicht des IWU eine Ausweitung der betroffenen Gebäude auf Passivhäuser im Bestand mit einem et-was höheren Heizwärmebedarf als 15 kWh/(m²a) geprüft werden. Die Berechnungen des IWU ergaben, dass bis zu einer maximalen Gebäudeheizlast von 30 W/m² die Heizkostenabrechnung bei gegenwärtigen Kostenansätzen unwirtschaftlich ist.
Für die Abrechnung von Warmwasser zeigt die vorliegende Untersuchung, dass die Regelungen von § 11 Abs.2 HeizkV einen sehr weiten Interpretationsspielraum erlau-ben. Da im Gegensatz zur Heizwärme beim Warmwasserverbrauch keine Begrenzung von Extremverbräuchen möglich ist, sollte aus Sicht des IWU die Anwendung nur in Ausnahmefällen erwogen werden. Technisch scheint die Anwendung ohnehin auf eine begrenzte Anzahl von Fällen beschränkt zu sein, da die Pflicht zur (Kalt)Wasservolumenmessung nicht durch § 11 HeizkV aufgehoben wird, so dass hier nicht die Mess-, sondern eher die Abrechnungskosten sowie Streitfragen mit den Mie-tern als Motivation zur Nutzung von § 11 HeizkV im Vordergrund stehen.
Neben der Wirtschaftlichkeit der Abrechnung von Warmwasser und Heizwärme ist die Frage zu stellen, wie sich das Nutzerverhalten durch die fehlende Rückkopplung zwi-schen eigenem Handeln und der Nebenkostenabrechnung entwickelt. Für Passivhäu-ser mit einer begrenzten Heizleistung werden hier keine gravierenden Auswirkungen erwartet. Ist die Heizleistung aber nicht auf die vorhandene Heizlast begrenzt oder liegt der Heizwärmebedarf deutlich höher als bei Passivhäusern, sind die Auswirkungen ei-ner fehlenden verbrauchsabhängigen Abrechnung erst genauer zu untersuchen, bevor eine Ausweitung der pauschalen Abrechnungen angestrebt wird. Vor allem beim Warmwasserverbrauch wird geraten, vorab wissenschaftliche Untersuchungen über die Auswirkungen einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung durchzuführen.